在司法实践中，无权处分不动产引发争议的案件（主要是“一房二卖”案件）多发而且复杂，而司法实践中对无权处分中的合同效力及财产的归属认识不同，导致司法审判中裁决结果的不同。本文分析了这种认识不一的原因，建议用物权行为理论统一认识，统一裁判标准。

一、无权处分不动产案件同案不同判现象的原因

“一房二卖”案件同案不同判现象的根源在于对判断合同效力的依据———《合同法》第51条理论上的理解不一致，还有合同效力对被无权处分的不动产归属有无直接影响理论上存在不同认识。

目前理论上对《合同法》第51条的理解主要有“买卖合同效力待定说”和“物权行为效力待定说”两种。针对“一房二卖”案件，有的法院采用“买卖合同效力待定说”，有的法院采用“物权行为效力待定说”，造成了司法实践中的同案不同判现象。采用“买卖合同效力待定说”的法院将房屋买卖合同认定为效力待定的合同，因不动产所有人未授权或追认，所以最终确认房屋买卖合同无效，买受人只可请求出卖人承担缔约过失责任。采用“物权行为效力待定说”的法院将房屋买卖合同认定为债权行为，因房屋买卖合同符合民事行为的生效要件，该房屋买卖合同就应被认定为有效，据此买受人就可以请求出卖人承担违约责任。比较这两种不同判决造成的的不同法律效果和社会效果，笔者认为“物权行为效力待定说”更为合理。

无权处分合同效力对财产的归属有无直接影响，存在不同认识，其根源于在理论上是否区分债权行为和物权行为。我国民法理论上对是否区分债权行为与物权行为争论颇大。但物权行为独立存在的观点，正在逐渐被我国的司法解释所接受。《买卖合同解释》第3条，实际上就是基于对物权行为和债权行为区分原则的选择和肯定。

二、解决问题的理论依据———物权行为理论

为了统一认识，统一裁判标准，笔者认为，解决无权处分案件中的合同效力及财产归属问题，采取德国民法的物权行为理论更为妥当。因为物权行为理论可以更好地保护买受人的利益，从而维护社会主义市场经济体系,可以使我国将来的民法典中的《合同编》和《物权编》的规定能够统一在一个理论体系下，且减少民法规范间的冲突。

德国法学家萨维尼创立的“物权行为”概念，认为“买卖行为分为两部分:第一个行为,买卖合同即债权合同,它的效力是出卖人负担交付标的物之债务，而买受人负担支付对价之债务,在这一阶段，很明显买受人只是债权人而未成为所有权人；第二个行为,双方当事人达成合意，并完成了移转所有权之行为，即完成了动产的交付或不动产的登记,之后买受人按约定向出卖人支付价款。”萨维尼将第二部分的所有权移转行为称之为“处分行为”,我国习惯将之翻译为“物权行为”。萨维尼之所以将所有权移转行为命名为处分行为,其意在说明处分行为与债权行为本质上不同。

简而言之，交付行为或登记行为本身具有物权合同性质，故他们本身就是独立的物权行为、处分行为。如果必须下个定义，那么“负担行为是增加义务之法律行为,处分行为是减少权利之法律行为”。而“产生债权法上效果的是债权行为，产生物权法效果的是物权行为。”

物权行为理论也是有法律依据的，《物权法》的第15条和《买卖合同解释》的第3条背后的理论基础就是物权行为理论，即当事人间的债权债务由债权行为产生，而物权法效果由独立的物权行为产生，与债权合同的效力无关。

三、解决问题的方法：物权行为理论下的合同效力及财产归属

（一）无权处分不动产的债权合同有效。

判断“一房二卖”合同的效力，需要先分析无权处分不动产的交易过程。处分不动产的交易分为两部分，第一个行为是债权行为，例如出卖人承担将房屋交付于买受人并转移房屋所有权之债务而买受人承担支付对价之债务的合同，只要符合民事行为的生效要件，该买卖合同即有效；第二个行为是处分行为，例如不动产登记行为，其法律效果是产生物权的变动。

（二）不动产物权归属的判断依据为是否有登记行为和是否构成不动产善意取得。

判断不动产物权的归属需要考虑两个因素：

1．是否有生效的不动产物权登记行为。

不动产物权登记就是将不动产的物权状态记载于登记机关的登记簿的行为，登记行为的性质是民事法律行为。因为登记行为具备表示行为、表示意思，行为意思和效果意思，法律依据是《物权法》第9条。

2．是否构成不动产善意取得。

根据《物权法》第106条和物权行为理论，不动产物权善意取得应具备五个构成要件：①双方转让物权的意思表示一致，②出让人无处分权，③不动产变动已完成登记，④以合理的价格有偿转让，⑤买受人善意。由于登记的公示力要大大高于占有的公示力，对不动产的善意要求不如对动产的善意要求那么严格，只要买受人在申请登记时不知道处分人是无权处分即为善意。

不动产善意取得的法律效果是，由善意弥补了无权处分人的处分权缺失，无权处分人处分不动产的行为发生物权变动的效果，买受人取得不动产物权。

（作者单位：呼和浩特市赛罕区人民检察院）