小区业主向物业纠纷调解中心赠送锦旗。 邱涛摄
“小刘辛苦你了，要不是你及时帮我更换水龙头，我家就‘水漫金山’了。”
“不用客气！我得赶紧去张叔家帮忙安装个灯具。”
这是鄂尔多斯市达拉特旗文苑新村小区业主李玉柱与物业公司维修工小刘的对话。
李玉柱告诉记者，从今年开始，小区物业公司的服务质量较以往有了很大提升，他们开始注重自身建设，针对业主的需求，力求做到随叫随到。如今，物业公司和业主之间矛盾越来越少，理解越来越多。业主和物业公司之间本质是花钱卖服务，只要服务到位了，缴纳物业费不是问题。
一项新机制激活源头春水
达拉特旗物业服务行业之所以呈现出蓬勃发展的新气象，主要得益于达拉特旗推出的一项诉源治理新机制，即“五联合＋三要素”特色做法。
“小物业牵动大民生”。达拉特旗人民法院副院长闫励雅介绍说，为了贯彻落实习近平总书记关于“把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”的指示精神，达拉特旗法院在鄂尔多斯市中级人民法院“三端五防线”诉源治理机制的指引下，聚焦“物业为民”，调研了前6年物业纠纷案件的特点和成因，审时度势、大胆创新，在全区法院系统内率先探索出了一条“五联合＋三要素”诉源治理新路径，推行集业主自治、行政管理、行业调解、司法裁决于一体的物业管理和纠纷调处新模式，打出了联动解纷“组合拳”，让物业纠纷止步于诉讼。此举也是达拉特旗推进市域社会治理现代化、优化法治化营商环境的有益实践。
“五联合”即由达拉特旗委政法委牵头，通过联合业主委员会、街道社区、物业行政主管部门、物业纠纷调解中心、人民法院，充分发挥群众自治、行政主管、行业管理、行政监管、司法服务等功能和职能，实行评分监督、分层递进调解工作机制，开创基层治理共建共治共享新局面。
“三要素”是指通过“诉前调解、要素审判、小额速裁”三步走的模式，将物业纠纷案件的调处贯穿于诉前、诉中阶段，最大限度为当事人减轻诉累，切实提升群众的司法获得感。
“2016年至2021年，我院共计受理物业纠纷案件7335件，平均每年1200余件。今年，截至目前，我院受理的物业纠纷案件还不到20起，受案数量出现了“断崖式”下降。这是‘五联合＋三要素’诉源治理机制所发挥的作用，好多物业纠纷在非诉讼阶段就得到化解，物业公司也开始注重服务质量的提升，从源头上减少了物业纠纷的发生，有效节约了司法资源和司法成本。”提起“五联合＋三要素”机制的好处时，达拉特旗法院立案庭庭长邱涛笑容满面地说道。
一张“调查表”倒逼服务升级
诉源治理的最好体现就是“天下太平”，从源头上减少和消除矛盾纠纷的发生。基于此，达拉特旗在物业纠纷的“防”字上做实了文章，通过五部门联合赋分的方式强化监管，倒逼物业公司提升服务质量，从源头上降低物业纠纷的发生率。
《物业公司合同服务履行事宜调查表》便是达拉特旗物业协会、住房保障综合服务中心、业主委员会、街道办事处、社区五方联合“悬在”物业服务企业头上的“监督利剑”，也是物业公司收取物业费的一张“权益保障卡”。
该调查表由上述五部门按照《考核评分细则》以百分制的形式评估打分，得分低于60分的，视为服务不合格，由物业管理行政主管部门对物业企业下发限期整改建议书，并对整改情况进行验收，直至合格为止，仍不合格的，给予行政处罚；得分高于60分的，如发生矛盾，物业纠纷调解中心将双方争议焦点以表格填充的形式进行固定，如调解不成，此表格可作为法院日后审理该纠纷的参考依据。这就意味着物业服务质量不达标的企业，向法院主张业主缴纳物业费的诉求也不会得到支持。
这张调查表虽然是“监督利剑”，但对于物业企业的健康发展来说却是一把“尚方宝剑”。鄂尔多斯市首佳物业管理服务有限公司总经理焦海荣对此深有体会，他说：“这种多部门联合评分监管的形式确实好，为企业运行赋能增效，让我们看到了行业发展的美好前景。物业公司的生存之本就是服务质量，目前，通过强有力的监管监督，彻底打消了物业服务人员的‘躺平’思想，想方设法为业主着想，不断提高服务能力和水平，使物业企业真正走上规范化、制度化、法治化的良性发展轨道。”
一场“及时雨”浸润百姓心田
如何把物业纠纷在诉讼前“一网打尽”？达拉特旗在做实“防”的同时，力争在“调”字上求突破，凝聚源头化解合力，打造多元解纷共治新格局，让物业纠纷联动化解衔接机制成为一场“及时雨”，浸润群众心田，促使物业纠纷预防在源头、化解在诉前，促进物业公司与业主之间形成良性的信赖关系。
2022年4月1日，达拉特旗委政法委与达拉特旗法院联合发文，印发了《达拉特旗物业纠纷联动化解衔接机制的若干实施意见》，为凝聚共识、多元共治提供了制度支撑，正式吹响了物业纠纷联动化解的“冲锋号”。
据了解，物业纠纷联动化解是按照分层递进的方式推进的。业主与物业公司发生纠纷后，首先发挥业主自治功能，由业主委员会组织双方协商调解，调解不成的，由街道社区进一步组织协商，仍达不成一致的，最后由达拉特旗物业纠纷调解中心及时召集物业企业、业主、业主委员会进行调解。经多部门联动调解无法实现双方利益时，引导当事人进入诉讼程序。此时，“三要素”便开始“登场”了。法院组织双方当事人填写《达拉特旗人民法院物业服务合同纠纷案件审判要素式问询表》，进一步明确案件争议焦点，并由法官组织开展诉前调解，调解不成的，迅速转入速裁团队，按照小额诉讼程序审理，使物业纠纷的处理更加便捷、高效，实现案结事了人和。
“小小调解室，发挥大能量”。今年以来，设立在达拉特旗法院诉讼服务中心的物业纠纷调解中心成功调处物业纠纷149件。墙壁上挂着的一面面锦旗，是群众满意度和认可度的最好证明。
“调解中心的调解员从法律和事实方面进行释法明理，让我心服口服，我的心气儿顺了，欠物业公司的物业费当场就履行了，特别是调解员的态度让我感到非常暖心。”因对物业公司工作人员服务态度不满的恒润小区业主李振荣，说起物业纠纷调解中心的调解工作时，竖起了大拇指。
“诉源善治，倾情为民”。达拉特旗充分发挥司法护航发展的优势，以“司法为民”的情怀，履职担当的行动，蓄势发力，努力为辖区企业营造稳定、公平、透明的法治化营商环境，奋力服务保障民生，全力推动市域社会治理现代化，确保平安达拉特、法治达拉特建设工作走深走实，以优异成绩迎接党的二十大胜利召开。
